Veel studenten betalen meer aan hun huisbaas dan zou moeten.

De Groningse Melkkoe: Hoe studenten massaal worden uitgebuit

Door David van Hulzen en Thomas van der Kooij

Vijfhonderd euro betalen voor een glazenwasser die in geen jaren langs geweest is, of 2500 euro per jaar voor afvalverwerkingskosten. Belachelijk, zullen de meeste studenten zeggen. Toch gebeurt het vaker wel dan niet en wordt het steevast door kamerhuurders gepikt.

Uit eigen peiling onder meer dan 250 studentenkamers in de studentenstad blijkt dat Groningse studenten gemiddeld boven de honderd euro per maand aan servicekosten betalen. Dat zou niet veel meer dan zestig euro moeten bedragen, vertelt Martijn van Dalen. Hij is jurist bij Protega, een Gronings bedrijf dat juridisch advies en rechtshulp geeft aan studenten die te veel huur betalen. “Er zijn gigantisch veel posten waar het mis op gaat,” zegt Van Dalen. “Dat tikt aan, zeker als je ergens al drie of vier jaar woont.” En onbewust is het absoluut niet, zegt Van Dalen. “Die jongens worden binnen een paar jaar multimiljonair. Het boeit ze geen ene flikker.”

Ook uit cijfers van de Huurcommissie, een overheidsorganisatie die bindende uitspraken doet bij geschillen tussen huurders en verhuurders, blijkt dat opvallend veel zaken uit Groningen komen. In 2016 kwamen er 1.021 zaken uit de gemeente Groningen voor de Huurcommissie. Daarnaast blijkt dat Groningen een van de weinige regio’s was waar een groei van het aantal zaken te zien was ten opzichte van het voorgaande jaar.

“Die jongens worden binnen een paar jaar multimiljonair. Het boeit ze geen ene flikker.”

De meeste studenten huren een kamer waarbij de huurprijs inclusief is. Oftewel: alles is inbegrepen. Deze inclusieve huurprijs van studentenkamers bestaat uit kale huurprijs (de huur van de kamer zelf) en de servicekosten. Deze servicekosten zijn meestal opgebouwd uit gas, water en electra, maar kunnen ook verschillende andere kosten bevatten. Voorbeelden hiervan zijn de kosten voor gebruik van het internet of afschrijvingskosten voor stoffering, zoals de parketvloer of het tapijt.

“Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”
 Burgerlijk Wetboek, 
Titel 7.4 Art. 245Niet persé raar, en niet illegaal – sommige extra’s zijn nu eenmaal iets duurder. Maar het wordt een andere zaak als er buitensporige kosten in rekening worden gebracht om de huurprijs op te pompen. Om ze voor het gemak één noemer te geven: sjoemelkosten.

Deze sjoemelkosten zijn kosten die op geen enkele manier logisch te verklaren zijn. Kosten voor een glazenwasser die nog nooit langs is geweest, bijvoorbeeld. Seb van der Tuuk studeert aan de Rijksuniversiteit Groningen en huurt sinds 2013 een kamer in de Korrewegwijk. “Honderd euro per jaar voor het glazenwassen,” wijst hij aan in zijn contract. Opvallend, want een glazenwasser heeft hij nog nooit gezien. “Soms was ik mijn ramen zelf, maar dat is het.” Toch heeft de ongeziene glazenwasser Seb inmiddels al een slordige zeshonderd euro gekost. Tel dat bovenop de 232 euro die hij per jaar moet neertellen voor de afschrijving van zijn parketvloer en het totaal komt op bijna tweeduizend euro in zes jaar tijd.

Onder het begrip ‘servicekosten’ kan dus van alles schuilgaan. Het is dan ook niet gek dat het grootste gedeelte van de Huurcommissiezaken uit Groningen gaat om de afrekening van de servicekosten. Kijkend naar de vijf grootste studentensteden in Nederland – Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Groningen en Nijmegen – komt maar liefst 65% van de servicekostenzaken uit Groningen. In vergelijking, slechts 17% van het totaal aantal studenten in deze vijf steden komt uit Groningen. Met andere woorden: zo’n 1 op de 50 Groningse studenten is wel eens over servicekosten naar de Huurcommissie gestapt. In Amsterdam is dit ongeveer 1 op de 1000.

“Ik bleek 120 euro per maand te veel te betalen.”

Ook zaken rondom te hoge kale huur komen regelmatig voor bij de Huurcommissie. Eén van die zaken kwam van Lisanne Venema. Zij kwam in 2014 in een studentenhuis in Groningen wonen, met vier huisgenoten. Een half jaar later kwam een van haar huisgenoten met een vraag: “Betalen wij allemaal eigenlijk niet veel te veel huur?” Ze besloten Frently in te schakelen, een juridisch adviesbureau uit Groningen dat net als Protega met een no-cure, no-pay beleid werkt. Kortom: wordt de zaak niet gewonnen, dan hoef je ook geen proceskosten te betalen. Maar Lisanne stond in haar recht: “Ik bleek 120 euro per maand te veel te betalen,” vertelt ze.

Uiteindelijk kwam naar boven dat de huisbaas in de contracten gesjoemeld had met de afmetingen van de kamers. In Lisanne’s contract stond dat haar kamer een afmeting van 15 m² had. Onzin, bleek achteraf. Haar kamer was slechts 12 m² groot. En niet alleen over de afmetingen van haar kamer was gelogen, ook haar huisgenoten was een poot uitgedraaid. Lisanne: “Uiteindelijk heb ik ongeveer zevenhonderd euro teruggekregen.”

Volgens Albert de Boer van het Huurteam van de Groninger Studentenbond (GSB) betalen enorm veel studenten teveel huur. “Het gebeurt bij ons zelden dat er mensen zijn die niet te veel huur betalen,” vertelt De Boer. “Dat heb ik hier nog maar één of twee keer gezien.” Waar bedrijven als Protega en Frently een commissie vragen, zet de GSB zich zonder winstoogmerk in voor studenten. Het huurteam houdt zich bezig met studenten die om hulp vragen omdat ze het vermoeden hebben te veel te betalen.

Zo'n 1 op de 50 studenten in Groningen is wel eens naar de huurcommissie gestapt. In Amsterdam is dit ongeveer 1 op de 1000.Een kamer die in werkelijkheid kleiner is dan het contract beweert, is een regelmatig voorkomende oorzaak van een te hoge huurprijs. Daar kan redelijk simpel iets aan gedaan worden. “Hiermee gaan we dan de boel opmeten,” legt De Boer uit, terwijl hij een apparaatje op tafel legt. “Je zet hem tegen de ene muur – de breedte – en dan tegen de andere muur – de lengte – en dan kom je op het precieze aantal vierkante meters.”

Daarna kijkt het Huurteam naar de verdere voorzieningen in het huis en of er nog gebreken zijn. “Daar komt dan een aantal punten uit,” zegt De Boer. Deze punten vergelijken ze met het puntensysteem van de Huurcommissie, waaruit vervolgens blijkt of de huurder te veel betaalt voor de kamer. “Dat is hoe het een beetje in zijn werk gaat,” concludeert De Boer. Als dat eenmaal duidelijk is, moet er eerst een brief worden gestuurd naar de huisbaas met een voorstel tot huurverlaging. “De huisbaas moet binnen zes weken reageren,” aldus De Boer. “Als hij dit niet doet, mag je een verzoek indienen bij de Huurcommissie.”

Zulke zaken zijn absoluut geen uitzondering, zegt ook Sjoerd Kalisvaart, voorzitter van de GSB. “We hebben consistent zo’n driehonderd zaken per jaar.” Bijna elke dag een zaak dus. Het speelt onder studenten, dat is duidelijk. Niet heel gek, vindt De Boer. “Als je al die berichten leest, dat bijna iedereen te veel huur betaalt, gaan mensen zich al snel afvragen of voor hun hetzelfde geldt.”

Toch doet het meerendeel van de studenten niks aan de te hoge huur die ze betalen. Lisanne Venema kreeg zevenhonderd euro terug, maar dat gold niet voor al haar huisgenootjes. “Eén huisgenoot heeft er niets aan gedaan,” legt Lisanne uit. “Die was bang dat de huisbaas ons er uit zou zetten.” Dit gebeurt vaak, zegt De Boer. “Het is aan studenten zelf om tegen te hoge huurprijzen op te komen, maar veel zijn bang om de relatie met de huisbaas te verstoren,” aldus De Boer. Ook is de angstcultuur die gecreëerd wordt door huisbazen een probleem, gelooft Kalisvaart: “In Groningen en de rest van Nederland heerst een soort cultuur waarin er een paar grote vastgoedbonzen zijn die gewoon systematisch, wanneer studenten klagen over de huurprijs, beginnen met dreigen en intimideren. Dan word je opgebeld of komen ze zelfs je huis binnen.”

“In Groningen heerst een cultuur waarin een aantal huisbazen systematisch klagende studenten bedreigen en intimideren.”

Ook op kleine schaal nemen veel huisbazen het niet zo nauw met de regels. Het zomaar binnenlopen van de woning van huurders is wettelijk niet toegestaan. Toch gebeurt het nog erg vaak. Marloes van de Weerthof woonde tussen 2013 en 2016 aan de Korreweg met vijf huisgenoten en had zo’n beetje de jackpot als het om huisbazen gaat – in negatieve zin. Naast dat hij op een ochtend plotseling in de deuropening van haar kamer stond (hij was op zoek naar een paar oude deuren), bracht hij ook enorm hoge servicekosten in rekening. Voor gemeentelijke belastingen en afvalstoffenheffing betaalde Marloes 35 euro per maand, net als haar vijf huisgenoten. 35×6×12 dus, wat uitkomt op meer dan 2500 euro per jaar. Gek, aangezien die kosten hooguit rond de duizend euro zouden kunnen liggen. 1500 euro pure winst voor de huisbaas dus. “En we betaalden ook nog eens de rekening voor afvalstoffenheffing zelf,” voegt Marloes er aan toe.

Er gaat dus veel mis met de servicekosten die Groningse huisbazen in rekening brengen. Om het wat beter in beeld te brengen, verzamelden wij de gegevens van 266 studentenkamers in Groningen en deelden die in per wijk (Centrum, Korrewegwijk, Oosterparkwijk, Oosterpoort, Oranjebuurt en Concordiabuurt, Paddepoel, Rivierenbuurt, Schildersbuurt, Selwerd, Vinkhuizen, en de Zeeheldenbuurt). Met behulp van de gemiddelde kale huurprijs hebben we de gemiddelde extra kosten bovenop de kale huurprijs berekend (de servicekosten).  Op de onderstaande kaart zijn de verschillende wijken te zien met de bijbehorende cijfers.

 

De tekst gaat verder onder de kaart.

 

De grootste kink in de kabel zit wellicht in de controle op het huurrecht, denkt De Boer. “Huurrecht is een heel kleinschalig rechtsgebied. De wetgeving is op zich prima, maar het wordt voor geen meter gecontroleerd en gesanctioneerd,” zegt De Boer. Daarbij komt dat het volgens Kalisvaart moeilijk is voor de gemeente om op te treden tegen deze huisbazen, omdat ze niet de bevoegdheid heeft om deze huisbazen aan te pakken.

“Daar komt het kort gezegd wel op neer,” vertelt een woordvoerder van de Gemeente Groningen. “Het is gewoon een hele lastige zaak,” licht hij toe. “De gemeente gaat daar eigenlijk niet over, huurprijzen van studentenkamers.” Dit komt doordat de bevoegdheid om op te treden tegen verhuurders die studenten ‘uitbuiten’ bij het nationale rechtssysteem ligt en niet op gemeentelijk niveau geregeld is. “De gemeente heeft niet de machtsmiddelen om tegen een verhuurder te zeggen: je vraagt te veel huur,” zegt de gemeente.

Volgens Anky Kloosterman is huurrecht inderdaad, zoals De Boer zei, een relatief klein rechtsgebied. Kloosterman is expert en docent op het gebied van huurrecht, verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen. “Maar toch zijn er wel veel regels die de huurders beschermen,” aldus Kloosterman.

“Het huurrecht heeft geen middel om verhuurders die steeds maar weer de fout in gaan, te straffen.”

Het probleem is dat veel studenten dit niet weten. “De meesten denken: afspraak is afspraak,” stelt Kloosterman. Dit werkt echter niet per sé zo, legt ze uit. In principe kunnen verhuurder en huurder afspreken wat ze willen, zolang het volgens de regels is. “Maar recht hebben en recht krijgen zijn twee verschillende dingen,” zegt Kloosterman. De wet geeft de huurder de mogelijkheid om achteraf te peilen of de prijs die in het huurcontract staat wel klopt. “Maar als je je recht wilt krijgen, dan moet je het halen,” voegt ze er aan toe. Kortom: je moet er zelf werk van maken. “En probeer dat altijd te doen samen met huisgenoten,” geeft Kloosterman als tip mee. “Want dan sta je gevoelsmatig gewoon sterker.”

Dat verhuurders maar moeilijk gestraft kunnen worden voor het oppompen van de huurprijs en voor het innen van sjoemelkosten, komt volgens Kloosterman doordat huurrecht onderdeel is van het privaatrecht. “Het huurrecht heeft geen middel om verhuurders die steeds maar weer de fout in gaat, te straffen.” Dat kan alleen via het strafrecht, legt Kloosterman uit. “Maar een te hoge huurprijs vragen is geen strafbaar feit. Pas als een verhuurder zelf iets strafbaars doet, zoals de huurder een duw geven, kan er een procedure uit voortkomen.”

De namen van de huisbazen die in dit artikel besproken worden, zijn bekend bij de redactie. Toch hebben wij de bewuste keuze gemaakt om geen individuele huisbazen naar voren te brengen in dit verhaal. Het is een breder probleem dat door tientallen huisbazen in Groningen wordt veroorzaakt, en een klein aantal huisbazen individueel aan de schandpaal nagelen is hierin in onze opinie niet relevant. Wij kwamen tot de conclusie dat dit het verhaal zou ondermijnen, omdat het zou leiden tot een gerichte veroordeling van een enkeling uit een significant grotere groep.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *